Tìm hiểu mô hình OfficeTel trong vị thế thị trường bất động sản 2016.

Cùng sự phát triển thị trường bất động sản trong những năm qua, do nhu cầu xã hội và sự tăng trưởng thị hiếu, sản phẩm bất động sản vì vậy cũng có sự đa dạng tăng cao với sự gia nhập thị trường của nhiều loại hình sản phẩm mới thâm nhập từ thế giới. Officetel là loại hình bất động sản không xa lạ trên thế giới nhưng ở Việt Nam thì chưa thật sự là khái niệm quen thuộc đối với cả người tiêu dùng và giới bất động sản nói chung.

OfficeTel là gì?

Nguồn gốc Officetel trên thế giới.

Trở về quá khứ vào khoảng thập niên 80, Đất nước Hàn Quốc đang trên con đường cải cách mạnh mẽ kinh tế. Sự bùng nổ bởi cải cách kinh tế thời đại công nghiệp hóa đã biến Hàn Quốc từ quốc gia kém phát triển vươn lên top 10 nền kinh tế thế giới. Giai đoạn này của kinh tế Hàn Quốc được gọi là : Cùng với đó nhu cầu bức thiết về một mô hình bất động sản mới đủ đáp ứng đủ nhu cầu về việc lưu trú nhưng đồng thời làm chỗ làm việc cho các tập đoàn hay những doanh nghiệp nhỏ, các studio khởi nghiệp. Vì vậy, tại lõi đô thị Hàn Quốc là Seoul ra đời mô hình Officetel.

Officetel xuất hiện đầu tiên tại Seouls khoảng thập niên 80

Sau khi xuất hiện tại Hàn Quốc chỉ trong vòng 10 năm, mô hình Officetel trở thành một loại hình không thể thiếu tại các quốc gia phát triển trên thế giới, đặc biệt là các thành phố có mật độ cư dân cao và nhu cầu văn phòng ở lõi đô thị bức thiết như : Hồng Kông, Newyork, Singapore..vv

Định nghĩa :  Officetel = Office +Hotel 

Officetel thường là loại bất động sản trong tòa nhà ( tương tự căn hộ ) có diện tích từ 30 – 100m2, tương tự như một Business Center hay một Studio (căn hộ dành cho người độc thân), nằm ở các khu trung tâm của các thành phố lớn. Ngoài việc có chức năng lưu trú như căn hộ ( Apartment) , Officetel  còn được trang bị thêm những thiết bị cần thiết cho một văn phòng hoàn chỉnh ( Office).

Officetel : Ưu điểm và nhược điểm.

Đối với Phan Luân, những ưu nhược điểm được liệt kê ra ở dưới đây chỉ mang tính tương đối định tính và mang tính chủ quan. 

Officetel thực tế là loại hình sản phẩm bất động sản "lai" nên những đặc điểm của cả hai mô hình "cha mẹ" đều được áp dụng vào. Điều đó nghĩa là có cả ưu điểm và nhược điểm. Nhưng xét cho cùng, đây vẫn là loại bđs rất tuyệt vời.

Ưu điểm của Offictel :

• Tổng giá bé : Officetel thường có diện tích từ 30-100m2. Điều này nghĩa là giá tổng của bất động sản khá nhỏ, dễ dàng sở hữu và đưa vào sử dụng. Với đặc điểm này, Officetel cho phép những nhà đầu tư số vốn ít tham gia thị trường vốn dĩ chỉ mặc định dành cho giới "nhiều tiền".

• Có thể dùng để đăng ký kinh doanh: Loại hình căn hộ chung cư ( Apartment)  không được pháp luật chấp nhận là địa chỉ đơn vị kinh doanh. Nhưng đối với Officetel, vì sở hữu đặc tính của Văn Phòng (Office) nên được cho phép. Điều này rất có ý nghĩa đối với các doanh nghiệp có quy mô nhỏ về nhân sự( đang là xu hướng của tương lai), vừa giảm tải được chi phí đầu tư hoạt động. 

• Được trang bị sảnh lễ tân, thang máy riêng, bảng tên Công Ty..vv : xét cho cùng Officetel vẫn là văn phòng, việc diện tích nhỏ nhưng vẫn giữ được sự chính quy, uy tín trong hình ảnh giúp các chủ sở hữu doanh nghiệp tự tin hơn trong mắt của đối tác.

• Một căn hộ, 2 tính năng : Có thể lưu trú qua đêm như căn hộ bình thường hoặc kết hợp văn phòng làm việc. Khác văn phòng truyền thống, Officetel cho phép người sử dụng ngủ lưu trú, nấu ăn, sống sinh hoạt như căn hộ bình thường.

• Quyền lợi sử dụng tiện ích như cư dân căn hộ : Tuy rằng mô hình Offictel thường có mức tổng giá thấp và có thể lưu trú hay không lưu trú tại căn hộ. Nhưng người sử dụng Officetel có quyền lợi như cư dân ở căn hộ ( Apartment) là sử dụng tất cả các tiện ích như : Bể Bơi, Gym, Spa, phòng sinh hoạt chung.. và khác với mô hình Office truyền thống, Người lưu trú được coi là một thành viên của cộng đồng cư dân tòa nhà

• Dễ dàng cho thuê hơn bất kì loại hình nào:  Với đặc điểm nổi bật là diện tích bé và đa công năng. Officetel là loại hình dễ cho thuê nhất trong các loại hình bất động sản hiện tại. Vì thực tế cho thấy rằng nhu cầu thuê đối với các sản phẩm lớn luôn ít hơn là sản phẩm giá trị bé. Người thuê Officetel sẽ không phải chia sẻ không gian chung như việc thuê căn hộ rồi cho thuê lại để giảm bớt gánh nặng kinh tế. Hoặc thuê căn hộ làm văn phòng doanh nghiệp sẻ gặp rắc rối về việc lên xuống văn phòng cũng như thiếu chuyên nghiệp trong hình ảnh với khách hàng. 

Nhược Điểm Officetel :

• Officetel có hạn sử dụng : Giống như mô hình văn phòng, giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ hồng) của Officetel chỉ có thời hạn tối đa 50 năm. Đây là vấn đề gây tranh cãi rất lớn, những câu hỏi thường xoay quanh việc sau 50 năm sẽ giải quyết vấn đề quyền sử dụng loại bất động sản này như thế nào?  Sau nhiều tham khảo ý kiến nhiều người có kiến thức, việc sản phẩm Officetel có hạn là hoàn toàn hợp lý, vì quy định về loại hình liên quan đến văn phòng là như vậy. Việc hết hạn giá trị sử dụng sau 50 năm sẽ được xem xét gia hạn tùy thuộc vào tính trạng của tòa nhà bấy giờ. Ngoài ra, nếu sản phẩm Officetel được nằm trong tòa nhà cùng với căn hộ chung cư thì việc gia hạn gần như chắc chắn bởi vì loại hình căn hộ chung cư có giấy chứng nhận quyền sử dụng lâu dài. 

• Chi phí quản lý cao : Do là sản phẩm có tính chất văn phòng, nghĩa là số lượng người phục vụ cao và các tiện ích đi kèm có tính đặc thù. Officetel có chi phí quản lý trên m2 cao hơn với căn hộ chung cư ở cùng tòa nhà. Đây là điểm cần cân nhắc nếu bạn mua Officetel để ở, nếu bạn mua để làm việc thì chi phí quản lý văn phòng cũng tương đương.

• Diện tích bé : vừa là ưu điểm nhưng cũng là nhược điểm. Việc diện tích bé thường đòi hỏi sự đầu tư nội thất một lần có tính khoa học cao. Ngoài ra, loại hình này cũng chỉ phù hợp với các cá nhân độc thân, hộ gia đình nhỏ hoặc các studio, start-up.. 

• Tầng thấp : Nói đây là nhược điểm chưa hẳn đã đúng, vì nó cũng có thể là ưu điểm, tùy theo sở thích hay kết cấu tòa nhà. Nhưng 90% các sản phẩm Officetel nằm ở dưới tầng 5 do đặc điểm là loại hình văn phòng.  Vì vậy, đối với một số người thích độ cao ( như PL) thì việc này giảm bớt một chút sự hấp dẫn.

Officetel trong bối cảnh Việt Nam và cách áp dụng đúng cho chủ đầu tư?

Thừa cung cao cấp?

Hiện tại, quý 4 năm 2016 thị trường căn hộ khu vực Sài Gòn và Hà Nội có xu hướng tăng cung mạnh và đây cũng là xu hướng diễn ra trong 2 năm liên tục. Điều đáng ngạc nhiên là các căn hộ ở mức cao cấp lại chiếm đa số lượng cung trên thị trường. Điều này cho thấy rằng việc mua sản phẩm nhà cao cấp nếu có tiền rất là nhiều sự lựa chọn nhưng một phân khúc số tiền ít lại gần như bỏ ngỏ.

Ở Sài Gòn : Novaland đi đầu với khoảng 20 sản phẩm có Officetel. Tuy nhiên, số lượng được đưa vào sử dụng còn rất hạn chế do đều trong quá trình xây dựng.

Ở Hà Nội : Có một số ít sản phẩm như : số 8b Lê Trực, vinhomes trần duy hưng.. Người Hà Nội gần như chưa được tiếp xúc loại hình Officetel.

Novaland là số ít chủ đầu tư mạnh dạn đưa Officetel vào sử dụng.

Người nghèo lựa chọn mua nhà thế nào?

Nói chung về vấn đề này Phan Luân sẽ có bài viết phân tích chuyên sâu, số liệu đương nhiên đi xin bên Savills. Nhưng cũng nói qua về 2 sự lựa chọn cơ bản mà người ít tiền chọn mua nhà :

• Chọn nhà ở xa trung tâm , rộng rãi, cây xanh nhiều, ít tiện ích đẳng cấp : đây là cách người ít tiền thường hay chọn. Mua một căn hộ hoặc đất nền ở xa trung tâm thành phố, mua để ở sau đó đi làm ở trung tâm thành phố. Cách chọn này theo đúng văn hóa và xu thế xã hội Việt Nam. Hợp lý đối với các ngành nghề truyền thống như : Công chức, nhân viên văn phòng, công sở, cán bộ hành chính.

• Chọn Officetel bé tại trung tâm, sử dụng tiện ích cao cấp, ít không gian riêng : Đây là sự lựa chọn mới mẻ dành cho những người muốn tận dụng vị trí tốt để làm văn phòng công ty, khởi nghiệp và đảm bảo được thời gian làm việc. Cách chọn này là xu hướng mới của thế giới cung như Việt Nam đối với người trẻ. Những ngành nghề phù hợp : Họa Sĩ, Kiến Trúc Sư, Doanh Nhân, Lập Trình Viên, Start up Công Nghệ, Nghệ Sĩ. Hoặc là người độc thân, đơn thân. 

Starup là một xu hướng của thế giới, Officetel sinh ra để cho Startup.

Chủ đầu tư nên áp dụng việc xây dựng Officetel như thế nào là hiệu quả?

Nói về việc này, Phan Luân thực sự chưa có kinh nghiệm nhưng xét cho cùng ai cũng có quyền nói lên suy nghĩ của mình. Đối với tôi, sản phẩm Officetel muốn thành công phải đáp ứng các nhu cầu sau :

• Vị trí trung tâm hoặc ít nhất là gần các doanh nghiệp, sân bay, đướng xá đi lại thuận tiện : Chẳng có ai đi mua Officetel khi có thể dễ dàng mua được nhà đất với giá rẻ. Đó là loại văn phòng tốt hơn và chi phí tốt hơn. Ngoài ra, nếu làm văn phòng công ty thì việc dễ dàng kết nối đối tác là yêu cầu cao nhất.

• Hệ thống tiện ích đẳng cấp : Đối với văn phòng Officetel, việc phục vụ cà phê, nhà hàng, mạng tiện ích, Coworking đi kèm là điều không thể thiếu.

• Gây dựng cộng đồng doanh nghiệp :  Sức hấp dẫn từ đối tác kinh doanh và các mối quan hệ mở rộng là một điều mà ít chủ đầu tư làm được. Nhưng nếu làm được thì là một sự khác biệt đáng kể. Việc các Coworking thành công ở các thành phố Mỹ, Singapore trong việc tổ chức hội thảo, trao đổi cơ hội làm ăn ngay tại chính tòa nhà khiến giá bất động sản của tòa nhà có sức hút đáng kể. Người giàu thích gặp người giàu mà. 

Một cộng đồng Coworking kết hợp Officetel ở California

Trên đây là tất cả các kiến thức cơ bản về loại hình Officetel. Mong rằng sẽ nhận được những góp ý và sự ủng hộ của bạn bè trong giới bất động sản cũng như khách hàng. 

Phan Luân