Nghiệp vụ tín dụng cho vay mua nhà hình thành trong tương lai.

Vay ngân hàng mua nhà chung cư hay vay mua nhà hình thành trong tương lai  là một trong các vấn đề liên quan đến mua bán nhà ở vô cùng quan trọng. Nghiệp vụ tín dụng cho vay bất động sản là nghiệp vụ cơ bản mà các chuyên viên tư vấn tài chính bắt buộc phải nắm vững. 

Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản đang dần trở nên chuyên nghiệp hơn, chuyên viên tư vấn bất động sản bắt buộc phải được trang bị kiến thức đa dạng và chuyên sâu hơn thì đây cũng là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong quá trình tư vấn và hỗ trợ khách hàng.

1. Các giấy tờ nhân thân cần thiết trong việc vay ngân hàng.

• Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu.
• KT3
• Sổ Hộ Khẩu.
• Giấy đăng ký kết hôn 
•  giấy xác nhận tình trang hôn nhân ( nếu : độc thân, ly hôn nhưng chưa kết hôn với ai, vợ/chồng chết).

2. Nguồn Trả Nợ.

Nguồn trả nợ là điều kiện quan trọng nhất trong việc quyết định cho vay của ngân hàng với khách hàng, để đảm bảo được tính an toàn của khoản vay cho cả 2 bên.

• Nguồn hình thành vốn vay : Là loại nguồn lãi sinh ra từ chính khoản vay.
• Nguồn thường xuyên : Gồm có : 
•  Lương  : Chứng từ hợp đồng lao động, sao kê tài khoản, xác nhận bảng lương của đơn vị.
• Các loại tài sản cho thuê ( nhà, xe, văn phòng, bằng cấp..) : chứng từ : hợp đồng thuê bản công chứng chuyển khoản.
• Kinh doanh cửa hàng, quán..vv : chứng từ : đăng ký kinh doanh, sổ thu chi, báo cáo tài chính.
• Nguồn thu nhập khác ( không hoặc khó chứng minh ).

                               TỔNG THU > 1,3 X TỔNG NỢ : THÌ CÓ KHẢ NĂNG CHO VAY.

Trong đó : Tổng thu là tổng các nguồn trả nợ trên

Tổng nợ :  Gốc + lãi + chi tiêu hàng tháng phải trả. 

( Công thức trên không cố định , mà chỉ theo kinh nghiệm)

3. Mục đích vay.

Các chứng từ chứng minh mục đích vay:

• HĐMB : hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai.
• Phiếu chuyển tiền cho bên thứ 3 ( chủ đầu tư)

4. Tài Sản Đảm Bảo.

• Tài sản hình thành từ vốn vay : chính là căn hộ được mua đem ra thế chấp, cần phải có liên kết giữa ngân hàng và chủ đầu tư, kí cam kết 3 bên. tỷ lệ cho vay thường là 70% giá trị hợp đồng mua bán.
• Tài sản bổ sung : dùng trong trường hợp vay quá hạn mức cho phép : gồm ( Xe ô tô ( lưu ý tuổi xe) Nhà hoặc tài sản bất động sản thuộc sở hữu người mua.

5. Lịch sử trả nợ. 

Nếu lịch sử trả nợ của khách hàng có các vấn đề xấu thì cũng không được vay. Trong lịch sử trả nợ quan trọng nhất là CIC.

CIC : là lịch sử vay, nợ ngân hàng có các vấn đề xấu chưa giải quyết hoặc đã giải quyết nhưng chưa đến hạn xóa ( 5 năm ).

Thường là : các khoản vay, thẻ tín dụng quá hạn, trả lãi muộn...vv

• Nợ nhóm 1 : dưới 10 ngày.
• Nợ nhóm 2 : cần chú ý : quá 10 ngày đến 90 ngày.
• Nợ nhóm 3 : Xấu : 90 ngày đến 180 ngày.
• Nợ nhóm 4 : Nợ Nghi Ngờ : >180 ngày.
• Nợ nhóm 5 : không có khả năng thu hồi.

Nợ ngoài CIC : các khoản nợ ngoài hệ thống ngân hàng mà khách hàng còn vướng mắc.

Trên đây là các vấn đề mấu chốt để ngân hàng xem xét việc cho phép khách hàng có cho khách hàng vay mua hay không? 

Khách hàng và hơn hết là các chuyên viên ngân hàng, bất động sản phải nắm được để đưa đến sự tư vấn chính xác và tận tâm nhất. Tránh tình trạng, đặt cọc mua nhà nhưng chưa chắc chắn ngân hàng có cho vay hay không.

                                                                                                                                  Phan Luân